Mọi tìm kiếm trên Google, tin nhắn WhatsApp hoặc suy luận của mô hình AI đều chạy qua một trung tâm dữ liệu.
Tuy nhiên, trong khi công chúng tranh luận về phần mềm và ứng dụng, câu chuyện thực sự vẫn nằm ở bên dưới: ai thực sự sở hữu cơ sở hạ tầng vật lý.
Quyền sở hữu không phải là một chú thích.
Nó quyết định cách thức tài trợ, mở rộng quy mô và định giá các cơ sở. Nó định hình các điều khoản thuê, dòng vốn, và thậm chí cả các cuộc tranh luận về an ninh quốc gia.
Trong thời đại mà các cụm AI cần tới hàng gigawatt điện năng và hàng tỷ đô la chi phí đầu tư, thì những chủ sở hữu đằng sau đám mây lại quan trọng hơn bao giờ hết.
Quyền sở hữu như một chiến lược, không chỉ là cấu trúc
Các trung tâm dữ liệu có thể trông giống như bất động sản, nhưng chúng lại hoạt động như những tài sản chiến lược.
Một nhà kho công nghiệp có thể bỏ trống hàng tháng trời mà không gây ra hậu quả gì. Ngược lại, một trung tâm dữ liệu siêu quy mô phải hoạt động 24/7 với các hợp đồng kéo dài cả thập kỷ hoặc hơn.
Sự khác biệt đó thay đổi mọi thứ.
Chủ sở hữu không chỉ quản lý bất động sản mà còn điều phối thời gian hoạt động, thị trường vốn và cơ cấu khách thuê. Việc một cơ sở thuộc sở hữu của một công ty siêu quy mô, một quỹ đầu tư bất động sản (REIT) hay một quỹ đầu tư cơ sở hạ tầng do nhà nước bảo trợ sẽ thay đổi cơ bản nền kinh tế và quỹ đạo của nó.
Đối với các nhà đầu tư, điều này có nghĩa là sự chuyên cần ít phụ thuộc vào diện tích mà phụ thuộc nhiều hơn vào cơ cấu vốn và đối tác. Đối với các nhà điều hành, quyền sở hữu quyết định rủi ro của khách hàng và chiến lược mở rộng. Và đối với các nhà hoạch định chính sách, quyền sở hữu ngày càng gắn liền với chủ quyền và an ninh.
Các mô hình sở hữu chính
Các công ty siêu quy mô: xây dựng bảng cân đối kế toán
Amazon, Microsoft, Google và Meta là những nhà xây dựng trung tâm dữ liệu lớn nhất thế giới. Họ xây dựng những khuôn viên khổng lồ để phục vụ khối lượng công việc, đám mây, doanh nghiệp và ngày càng nhiều hơn là AI. Tuy nhiên, ngay cả họ cũng không xây dựng tất cả. Trong các thị trường hạn chế, các nhà cung cấp dịch vụ siêu quy mô thuê vỏ máy chủ từ các nhà phát triển như STACK hoặc Ascenty, hoặc hợp tác với chủ nhà để đẩy nhanh việc triển khai.
Sự cân bằng này, sở hữu nơi quan trọng nhất, cho thuê nơi hiệu quả, đã biến các nhà cung cấp dịch vụ siêu quy mô trở thành động lực thúc đẩy nhu cầu mạnh mẽ nhất trong ngành. Lựa chọn của họ ảnh hưởng đến giá trị đất đai, thị trường điện và các kênh tài chính.
Nhà cung cấp dịch vụ đặt máy chủ: bán không gian và kết nối
Các công ty toàn cầu như NTT, CyrusOne và Telehouse của KDDI vận hành các cơ sở hạ tầng đa thuê bao, nơi các doanh nghiệp, chính phủ và thậm chí cả các nhà cung cấp dịch vụ quy mô lớn thuê không gian. Giá trị của họ nằm ở sự kết nối. Việc kết nối chéo giữa các bên thuê tạo ra doanh thu định kỳ biên lợi nhuận cao và tạo ra hệ sinh thái gắn kết.
Đối với các nhà đầu tư, các công ty colocation giống như các tiện ích cơ sở hạ tầng: dòng tiền ổn định, danh mục đầu tư toàn cầu và lợi thế phòng thủ vững chắc. Đối với các nhà khai thác, thách thức nằm ở quy mô, cạnh tranh với các công ty siêu quy mô trong khi vẫn quản lý hàng trăm tài khoản doanh nghiệp.
Nhà phát triển-người vận hành: lớp trung gian mới
Những cái tên như STACK, EdgeConneX và Compass Datacenters chuyên xây dựng, tài trợ và vận hành các cơ sở mới. Thường được hỗ trợ bởi các quỹ đầu tư cơ sở hạ tầng, họ kết hợp chuyên môn bất động sản với kỹ thuật và thị trường vốn.
Vai trò của họ là thu hẹp khoảng cách giữa nhu cầu và nguồn cung vốn của các nhà phát triển siêu quy mô. Một nhà phát triển-vận hành có thể đảm bảo đất đai, quyền sở hữu và điện năng, sau đó cho thuê trước cho một đơn vị thuê điện toán đám mây hoặc bán tài sản đã ổn định cho một quỹ đầu tư bất động sản (REIT). Mô hình “xây dựng, lấp đầy và bán lại” này đã trở thành động lực cốt lõi của sự mở rộng toàn cầu.
REIT: cỗ máy sinh lời cho thị trường đại chúng
Các quỹ đầu tư bất động sản (REIT) niêm yết công khai như Iron Mountain và CoreSite (hiện là một phần của American Tower) sở hữu danh mục tài sản ổn định. Các nhà đầu tư đánh giá cao các quỹ này nhờ hợp đồng thuê dài hạn, tỷ lệ luân chuyển vốn thấp và cổ tức ổn định.
REIT không chỉ mang lại lợi suất mà còn đóng vai trò là chuẩn mực. Định giá của chúng ảnh hưởng đến giá thị trường tư nhân, và quy mô của chúng cho phép chúng hoạt động như những đơn vị hợp nhất. Tuy nhiên, chúng cũng chịu tác động của chu kỳ lãi suất và tâm lý thị trường chứng khoán theo những cách mà các quỹ tư nhân không bị ảnh hưởng.
Quỹ đầu tư tư nhân và cơ sở hạ tầng: những gã khổng lồ vô hình
Brookfield, KKR, Gaw Capital và Macquarie sở hữu hàng chục nền tảng trên toàn cầu. Chiến lược của họ thường bao gồm việc mua lại và xây dựng, hợp nhất các công ty tầm trung và tái cấp vốn.
Đối với nhiều nhà đầu tư bán lẻ, các quỹ này dường như vô hình. Tuy nhiên, chúng có thể âm thầm kiểm soát 20–30% năng lực khu vực. Lợi thế của chúng nằm ở vốn đầu tư bền vững và sự đa dạng hóa toàn cầu. Tuy nhiên, sự hiện diện của chúng cũng đặt ra câu hỏi về rủi ro tập trung và chiến lược thoái vốn.
Doanh nghiệp: người nắm giữ di sản
Các ngân hàng, công ty viễn thông và công ty chăm sóc sức khỏe từng xây dựng và sở hữu cơ sở vật chất riêng. Nhiều công ty đang bán để tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi, thường thông qua các thỏa thuận bán-cho thuê lại. Tuy nhiên, một số vẫn là chủ sở hữu, đặc biệt là khi các yêu cầu về quy định hoặc an ninh đòi hỏi quyền kiểm soát tại địa phương.
Quyền sở hữu truyền thống này đang giảm dần nhưng không phải là không còn hiệu quả. Ở một số thị trường, các trung tâm dữ liệu do doanh nghiệp sở hữu vẫn là đối tác quan trọng trong hoạt động M&A và cho thuê.
Phân mảnh kiểm soát, hội tụ vốn
Quan niệm cũ về “xây dựng so với thuê” không còn đúng nữa. Các nhà cung cấp dịch vụ quy mô lớn đang thuê nhiều hơn bao giờ hết. Các quỹ đầu tư tư nhân đang hợp nhất các nhà điều hành khu vực. Các quỹ đầu tư quốc gia và các nhà vô địch khu vực, từ STT GDC ở Singapore đến Chindata ở Trung Quốc, đang rót hàng tỷ đô la vào các dự án quy mô quốc gia.
Kết quả là: quyền kiểm soát đang bị phân mảnh, nhưng vốn đang hội tụ. Tất cả mọi người, từ các nhà đầu tư REIT cắt giảm cổ tức cho đến các quỹ đầu tư quốc gia bảo lãnh cho các cơ sở điện mặt trời công suất 1GW, đều là một phần của cùng một hệ sinh thái.
Điều này khiến việc thẩm định trở nên khó khăn hơn nhưng cơ hội lại rộng mở hơn. Quyền sở hữu không còn là một phạm trù tĩnh nữa—mà là một mạng lưới năng động của vốn chủ sở hữu, nợ và các mối quan hệ đối tác.
Tại sao quyền sở hữu lại quan trọng đối với chiến lược
Đối với các nhà đầu tư, việc theo dõi quyền sở hữu cho thấy dòng vốn đang chảy vào đâu và mức độ rủi ro-lợi nhuận nào đang được nhắm đến. Lợi suất cổ tức của REIT báo hiệu một điều rất khác so với một siêu dự án được chính phủ bảo lãnh.
Đối với các nhà khai thác, việc hiểu rõ quyền sở hữu giúp xác định chiến lược khách hàng. Hyperscaler neo giữ rủi ro tài chính nhưng tạo ra sự tập trung của khách thuê. Colocation đa khách thuê giúp phân tán rủi ro nhưng đòi hỏi sự phức tạp hơn trong vận hành.
Đối với các nhà hoạch định chính sách, quyền sở hữu nước ngoài đặt ra những câu hỏi về chủ quyền. Liệu một trung tâm sẵn sàng ứng dụng AI có nên được kiểm soát phần lớn bởi vốn nước ngoài hay không? Các quốc gia từ Ấn Độ đến Ả Rập Xê Út đang vật lộn với câu hỏi này, thường gắn các ưu đãi với ngưỡng sở hữu địa phương.
Các trường hợp thực tế
- Cơ sở hạ tầng STACK tại Hoa Kỳ : Được IPI Partners hỗ trợ, STACK đã nhanh chóng mở rộng sang các thị trường thứ cấp tại Hoa Kỳ và Châu Âu, cho thấy quyền sở hữu quỹ cơ sở hạ tầng có thể đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng dấu ấn.
- Compass Datacenters : Được hỗ trợ bởi Ontario Teachers’ Pension Plan và Brookfield, Compass đã trở thành nhà phát triển chính cho các dự án xây dựng hệ thống siêu quy mô theo yêu cầu trên khắp Bắc Mỹ.
- STT GDC tại Singapore : Trung tâm dữ liệu toàn cầu STT do chính phủ hậu thuẫn đã mở rộng quy mô mạnh mẽ ở châu Á, phản ánh cách vốn quốc gia đang thúc đẩy vị thế dẫn đầu khu vực về cơ sở hạ tầng kỹ thuật số.
- KDDI Telehouse tại Nhật Bản và London : Với nguồn gốc từ lĩnh vực viễn thông, nền tảng Telehouse của KDDI minh họa cách các doanh nghiệp truyền thống phát triển thành nhà khai thác dịch vụ đặt máy chủ có phạm vi hoạt động toàn cầu.
Cái nhìn sâu sắc trái ngược
Hầu hết mọi người đều cho rằng các nhà cung cấp dịch vụ siêu quy mô “sở hữu đám mây”. Thực tế phức tạp hơn nhiều. Các nhà cung cấp dịch vụ siêu quy mô ngày càng thuê dung lượng thay vì tự xây dựng toàn bộ. Ở một số thị trường, hơn một nửa diện tích của họ là cho thuê.
Điều đó có nghĩa là các nhà phát triển tư nhân, quỹ đầu tư bất động sản (REIT) và quỹ cơ sở hạ tầng mới là những chủ sở hữu thực sự của internet. Họ có thể không sở hữu thương hiệu, nhưng họ sở hữu nền tảng vật chất.
Điểm mấu chốt cuối cùng
Internet không chỉ được xây dựng bởi các lập trình viên. Nó được tài trợ, sở hữu và kiểm soát bởi nhiều nhà cung cấp vốn đa dạng, từ các quỹ đầu tư quốc gia bảo lãnh cho các siêu dự án AI đến các nhà đầu tư REIT thu cổ tức từ hợp đồng thuê 20 năm.
Để hiểu được tương lai của cơ sở hạ tầng số, hãy theo chân các nhà xây dựng và chủ sở hữu. Họ không chỉ xếp chồng máy chủ, mà còn định hình địa chính trị, sử dụng năng lượng và thị trường vốn.
Bạn nghĩ mô hình sở hữu nào, các công ty siêu quy mô, REIT hay quỹ cơ sở hạ tầng, sẽ thống trị thập kỷ mở rộng tiếp theo và tại sao?
